Perbedaan PPJB dan AJB dalam Jual Beli Rumah
Istilah PPJB dan AJB sering kita dengar dalam proses jual beli tanah atau rumah. Apabila dalam waktu dekat anda memiliki rencana untuk membeli rumah, ada baiknya untuk mengetahui perbedaan dari PPJB dan AJB.
Pengertian PPJB dan AJB
PPJB merupakan singkatan dari Perjanjian Jual Beli, yaitu dokumen berkekuatan hukum mengenai kesepakatan jual beli antara pelaku pembangunan dengan calon pembeli dalam proses pembangunan rumah.
PPJB biasanya dibuat di hadapan notaris. PPJB dibuat pada saat pelunasan atas tanah atau bangunan, dimana PPJB berfungsi sebagai pengikat sementara agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.
AJB merupakan singkatan dari Akta Jual Beli yaitu dokumen berkekuatan hukum yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Dalam pembuatan AJB, hanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berhak membuat AJB dan ketika melakukan proses tanda tangan harus didampingi oleh PPAT.
AJB digunakan sebagai bukti transaksi jual beli tanah atau bangunan yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang telah disetujui antara penjual dan pembeli, menjadi bukti perkara saat salah satu pihak gagal memenuhi kewajiban dan sebagai bukti bahwa kedua belah pihak telah memenuhi hak dan kewajiban masing – masing.
Pembuatan PPJB dan AJB
Pembuatan PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan atau penjual memenuhi beberapa persyaratan mengenai:
- Status Kepemilikan Tanah
Dibuktikan dengan memperlihatkan sertifikat hak atas tanah kepada pembeli pada saat menandatangani PPJB
- Hal yang Diperjanjikan
Membahas mengenai kondisi rumah yang menjadi objek, sarana dan prasarana serta utilitas umum
- Kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan
- Ketersediaan sarana prasarana dan utilitas umum
- Keterbangunan paling sedikit 20%
Sebagai pihak penjual, dokumen yang harus dipersiapkan dalam pembuatan AJB yaitu:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Buku Nikah
- Sertifikat Tanah Asli
- Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan
- Surat Persetujuan Suami/Istri
- Surat Keterangan Kematian Asli apabila suami/istri sudah meninggal
- Surat Keterangan Ahli Waris apabila suami/istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari pernikahan mereka
Sebagai pihak pembeli, dokumen yang harus dipersiapkan dalam pembuatan AJB yaitu:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Buku Nikah apabila sudah menikah
- Fotokopi NPWP
Adapun syarat yang berpengaruh terhadap keabsahan pembuatan AJB yaitu:
- Adanya kehadiran penjual dan pembeli pada saat pembuatan AJB, apabila salah satu pihak tidak bisa hadir dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberikan kuasa dengan dibuktikan surat kuasa resmi
Dalam proses pembuatan AJB harus dihadiri beberapa saksi dengan sekurang-kurangnya dua orang
Isi Dokumen
Menurut PP No. 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, isi dokumen dari PPJB adalah:
- Identitas yang berisikan data pribadi dari pihak penjual dan pembeli
- Uraian dari objek PPJB
- Harga dan skema pembayaran
- Jaminan legalitas atau keabsahan dari pihak penjual
- Pengalihan hak PPJB
- Pembatalan pengikatan
- Penyelesaian perselisihan PPJB
Menurut Peraturan Menteri ATR/BPN No.3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, isi dokumen dari AJB adalah:
- Keterangan mengenai Penjual/Pihak Pertama memuat kapastitas dan kewenangan
- Keterangan mengenai Pembeli /Pihak Kedua memuat kapasitas dan kewenangan
- Informasi mengenai PPAT dan pernyataan bahwa PPAT mengenal para penghadap
- Uraian mengenai Objek Jual Beli
Perbedaan PPJB dan AJB
Berdasarkan pengertiannya, PPJB merupakan bukti atau dokumen kesepakatan antara penjual dan calon pembeli.
Apabila proses atau transaksi jual beli sudah selesai sepenuhnya kemudian akan dibuat AJB sebagai bukti serah terima atau peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pejual ke pembeli dimana AJB adalah syarat dalam melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan agar dianggap sah di mata hukum.
Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara dalam menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT).
AJB memiliki status hukum yang lebih tinggi dimana beralihnya hak kepemilikan dari penjual ke pembeli atas tanah atau bangunan sedangkan PPJB hanya sebagai surat perjanjian antara penjual dan pembeli tanpa adanya perpindahan atas hak kepemilikan.